Arsanıza Ne Kadar İnşaat Yapabilirsiniz? Detaylı Hesaplama Rehberi

Emlak Servisi – Bir arsanız var ve üzerine hayalinizdeki binayı inşa etmek istiyorsunuz. Peki, bu arsaya kaç metrekare taban alanına oturan, toplamda kaç metrekarelik bir yapı yapabilirsiniz? Bu yapıdan kaç bağımsız bölüm (daire, dükkan vb.) çıkarabilirsiniz? Bu soruların cevabı, arsanızın “imar durumu” belgesinde ve ilgili yasal düzenlemelerde gizli. İşte arsanızın potansiyelini anlamanıza yardımcı olacak adım adım hesaplama rehberi.

Bir inşaata başlamadan önce bilinmesi gereken en temel bilgi, arsanın bağlı bulunduğu belediyeden alınacak imar durumu belgesidir. Bu belge, arsanız üzerinde ne tür ve ne büyüklükte bir yapılaşmaya izin verildiğini gösteren resmi bir kimlik niteliğindedir (3194 Sayılı İmar Kanunu, Madde 21). İmar durumu belgesinde yer alan kritik bilgiler şunlardır:

1. Çekme Mesafeleri: Yapınızın parsel sınırlarına ne kadar yaklaşabileceğini belirleyen mesafelerdir. Ön, arka ve yan bahçe mesafeleri olarak belirtilir. Yapı, bu mesafelerin oluşturduğu sınırların dışına taşamaz (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Madde 23).
2. TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı): Yapının parsel üzerinde kaplayabileceği maksimum taban alanının, parsel alanına oranını gösteren katsayıdır. Örneğin, TAKS 0.20 ise, arsa alanının en fazla %20’si kadar bir alana bina oturtabilirsiniz (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Tanımlar).
3. KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) / Emsal: Yapının tüm katlarındaki toplam inşaat alanının (belirli istisnalar hariç) parsel alanına oranını gösteren katsayıdır. Bu, binanın toplam büyüklüğünü belirler (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Tanımlar).
4. Kat Adedi: Parsel üzerine yapılabilecek maksimum kat sayısıdır.

Örnek Hesaplama:

Konuyu somutlaştırmak için 500 m² (25m x 20m) büyüklüğünde bir arsamız olduğunu varsayalım. İmar durumu belgesinde şu değerlerin yazdığını düşünelim:

• TAKS: 0.20
• KAKS (Emsal): 0.40
• Maksimum Kat Adedi: 2
• Çekme Mesafeleri: Ön bahçe 5m, arka bahçe 3m, yan bahçeler 3m.

Adım 1: Maksimum Taban Alanının Belirlenmesi

Binanın zemine oturacağı maksimum alanı bulmak için iki ayrı hesap yapılır ve küçük olan değer esas alınır:

• Çekme Mesafelerine Göre Alan:
  • Genişlik: 25m – (3m yan + 3m yan) = 19m
  • Derinlik: 20m – (5m ön + 3m arka) = 12m
  • Maksimum Alan (Çekme Mesafesi İçi): 19m x 12m = 228 m²
• TAKS’a Göre Alan:
  • Parsel Alanı x TAKS = 500 m² x 0.20 = 100 m²

Bu iki değerden küçük olan 100 m² olduğu için, binamızın taban alanı en fazla 100 m² olabilir. Çekme mesafeleri daha geniş bir alana izin verse de, TAKS değeri sınırlayıcı olmuştur. Eğer çekme mesafelerine göre hesaplanan alan daha küçük olsaydı (örneğin 90 m²), bu sefer o değer geçerli olacaktı.

Adım 2: Toplam Kat Alanının (KAKS/Emsal) Belirlenmesi

Binanın tüm katlarının toplam alanını (emsale dahil alanlar) hesaplamak için KAKS değeri kullanılır:

• Parsel Alanı x KAKS = 500 m² x 0.40 = 200 m²

Bu, binamızın emsale dahil olan toplam alanının en fazla 200 m² olabileceği anlamına gelir.

Adım 3: Emsal Harici Alanlar ve %30 Kuralı

Hesaplanan 100 m² taban alanı (TAKS) ve 200 m² toplam kat alanı (KAKS), binanın brüt alanını tam olarak yansıtmaz. Çünkü “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği” bazı alanları bu hesaplamaların dışında tutar veya belirli oranlarda muafiyet tanır:

• TAKS Hesabına Girmeyen Alanlar: Asansör boşlukları, ışıklıklar, hava bacaları, şaftlar (mekanik, elektrik), giriş saçakları (markizler), yönetmelikte belirtilen koşulları sağlayan pergolalar, sundurmalar ve çekme mesafeleri içinde kalan süs havuzları (bahçe alanının %20’sini geçmemek kaydıyla) gibi bazı yapılar, hesaplanan 100 m²’lik taban alanına ek olarak yapılabilir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Madde 22). Yani, 2 m²’lik bir asansör boşluğu varsa, binanın oturduğu alan 102 m² olabilir.
• KAKS Hesabına Girmeyen Alanlar (%30 Kuralı): Yönetmelik, KAKS (Emsal) hesabına dahil edilmeyecek bazı ortak alanlar için bir üst sınır belirlemiştir. Asansör boşlukları, ışıklıklar, şaftlar, hava bacaları, kat ve ara sahanlıkları dahil merdivenler, açık çıkmalar (balkonlar – bağımsız bölüm net alanının %20’sini geçemez gibi ek kısıtlamalarla) gibi alanların toplamı, hesaplanan KAKS değerinin (örneğimizde 200 m²) %30’unu aşamaz (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Madde 22). Örneğimizde bu sınır 200 m² x %30 = 60 m²’dir. Bu 60 m²’ye kadar olan alanlar, 200 m²’lik KAKS hesabına eklenir. Eğer bu alanların toplamı 60 m²’yi aşarsa, aşan kısım KAKS’a dahil edilir.
• Tamamen Emsal Harici Alanlar: Bazı alanlar ise hiçbir şekilde KAKS hesabına dahil edilmez. Bunlar genellikle bodrum katlarda yer alan ve ortak kullanıma hizmet eden bölümlerdir: Yangın güvenlik holleri (6 m²’ye kadar), bodrum katlardaki otoparklar, sığınaklar, tesisat odaları, su depoları, bodrum katlardaki asansör boşlukları, merdivenler, şaftlar ve tamamen gömülü bodrum katlardaki ortak alanlar (spor salonu vb.) bu kapsama girer (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Madde 22).

Adım 4: Toplam İnşaat Alanı

Genellikle ruhsat ve maliyet hesaplarında kullanılan “Toplam İnşaat Alanı”, KAKS (Emsal) alanından farklıdır. Toplam İnşaat Alanı = KAKS Alanı + KAKS’a dahil edilmeyen %30 kapsamındaki alanlar + Tamamen Emsal Harici Alanlar (bodrumlar vb.) toplamıdır. Örneğimizde: 200 m² (KAKS) + 60 m² (%30 Kuralı) + (varsa bodrum kattaki emsal harici alanlar, diyelim ki 50 m²) = 310 m² Toplam İnşaat Alanı elde edilebilir.

Adım 5: Daire Sayısının Belirlenmesi

Hesaplanan maksimum taban alanı (TAKS sonrası, örneğin 100 m² + ekler = 110 m²) ve toplam kat alanı (KAKS sonrası, örneğin 200 m² + %30 = 260 m²) üzerinden kaç adet ve ne tipte bağımsız bölüm (daire, villa vb.) yapılacağına mimari proje aşamasında karar verilir. Örneğimizdeki 2 katlı binada:

• Zemin Kat: 110 m²
  1. Kat: 260 m² – 110 m² = 150 m²

Bu alanlar kullanılarak tek bir dubleks villa, iki adet ikiz dubleks villa (örneğin alt kat 55 m², üst kat 75 m²’lik iki adet) veya normal kat daireleri (örneğin alt katta 1 veya 2 daire, üst katta 2 veya 3 daire) tasarlanabilir. Burada daire tiplerinin (1+1, 2+1 vb.) yönetmelikte belirtilen minimum alan ve oda sayısı gibi koşullara uygun olması gerekmektedir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği).

Sonuç:

Bir arsaya ne kadar inşaat yapılabileceği hesabı, imar durumu belgesindeki TAKS, KAKS, kat adedi ve çekme mesafesi gibi verilere dayanır. Ancak yönetmeliklerde belirtilen emsal harici alanlar ve %30 kuralı gibi istisnalar, toplam inşaat alanını ve projenin potansiyelini etkileyebilir. Bu nedenle, arsa yatırımı yapmadan veya inşaata başlamadan önce mutlaka güncel imar durumu belgesinin alınması ve bir mimar veya şehir plancısı ile detaylı bir çalışma yapılması büyük önem taşımaktadır.

Kaynakça

• 3194 Sayılı İmar Kanunu. (1985). T.C. Resmi Gazete (Sayı: 18749, Tarih: 09/05/1985).
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği. (2017). T.C. Resmi Gazete (Sayı: 30113, Tarih: 03/07/2017 ve müteakip değişiklikler).
• İlgili Belediyenin İmar Planı ve Plan Notları. (Belediyeden temin edilebilir).

Views: 0